大規模修繕を検討している方に参考になる情報をご紹介!

初めてでもよくわかる!大規模修繕大辞典

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大規模修繕を行なう場合は、まず管理組合で修繕委員会を設立する必要があります。
そして、理事会の理事は通常は、1年間の持ち回りで交代してしまうのですが、大規模修繕は、計画から工事の完了までは、長いものでも2年程度かかってしまいます。
そのため、せっかく時間をかけて検討してきた工事計画も、理事が交代することによって、経緯が不明瞭になり、トラブルが発生することもあります。
そこで、理事会とは別に修繕委員会を設立して、工事の計画から完了までの間は、委員の方が交代しない制度をとっている管理組合がほとんどとなっています。

また、建物の劣化状態を確認するために、建物劣化診断と数量積算が必要になってきます。
屋上の防水の劣化状況や漏水や雨漏りの有無、そして外壁のタイルの浮きや剥がれ、塗装、シール、コンクリート亀裂や劣化、鉄部の錆、バルコニーの手摺の固定状況など、補修が必要な箇所と数量をチェックしなければいけません。

さらに、改修設計や資金計画が必要となってくるので、建物劣化診断をもとにして、工事を行うべき設計仕様を作成し、決定する必要があります。
ここで重要なのは、次回の大規模修繕を見据えて修繕積立金が足りなくならないように、過剰な工事がないかどうかといった資金計画を考えながら仕様を決定することが大切です。
そのため、業者任せの改修設計では、本当に必要な工事なのかどうか、必要以上な仕様で高い工事になっていないかを確認する必要があるのです。
大規模修繕には、長期修繕計画書と併せて資金計画を立てることも重要なポイントです。

そして、どの業者に依頼をするかといった、施工業者の選定も重要なことです。
というのは、紹介などで特定の業者だけで進めてしまうと競争力がないので、高い工事費を支払うことになりかねないからです。
そこで、まずは業界の専門誌や新聞などを利用して、見積り参加業者を公募してみるとよいでしょう。
そして、競争入札制度で各社入札してもらい、透明性を確保することが大きなポイントです。
またその際、見積り書の書式や数量を統一することで、各社の金額が高いのか安いのかを判断することができます。
しかし、工事費が安いということだけで判断することは避けましょう。
安い業者を選ぶと、工事の途中で倒産する危険性もあります。
そのため、万が一の対策も重要なのです。
なにより大規模修繕工事は、新築工事とは異なり、住民の方が居住しながらの工事となりますから、工事中には住民への配慮をして、トラブルが起きないように事前の対策なども施工業者選びの大切なポイントとなるのです。
   
そして、大規模修繕では、現場監督である現場代理人の人柄や経験、さらに力量が工事を大きく左右することになります。
そこで、担当者の面接も重要ポイントのひとつだといえるでしょう。


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大規模修繕が決定すると

大規模修繕を始める前には、管理組合総会を開催して、大規模修繕のために修繕積立金を使用すること、または工事請負契約を締結することの決議、承認を得ておく必要があります。

この総会後、施工業者から住民へ向けて工事の説明が行われるのです。

大規模修繕を始めるにあたって、自治会や近隣への挨拶、資材置き場の確保、駐車場の移設先を確保するといった工事の準備期間が必要となります。
そして準備が整えば、工事の着工となりますが、一般的には大規模修繕工事の時期は、2つにわかれています。
それは、4月着工の春工事と9月着工秋工事に分かれているのですが、1棟のみのマンションの場合では、工事期間は4~5ヶ月程度となっています。

そして、工事が始まると、工事中は外壁周りに足場が立てたり、防犯対策やプライバシー保護のための対策が必要となります。
さらに、玄関ドアの塗装工事や、バルコニーの塗装工事などでは、在宅であることが必要となったり、エアコンの室外機の一時撤去や、洗濯物が干せない状況となる時期などのもあります。
そのため、住民の協力が大切になるのです。
また、月に2回程度施主定例会議が行う必要があります。
これは、工事の進捗状況の報告や改正事項を協議するために開催されるのです。
また、これ以外には、手抜きをせずに予定通りの工事が適切に行われているかどうかを
確認することも重要なポイントとなります。


大規模修繕の完了

そして、工事完了の前には、補修などが必要な箇所がないかを、現場で立会いチェックしなければいけません。

全ての工事が完了すれば、竣工引渡しの調印となり、長期にわたった大規模修繕工事が、やっと終了となります。

 そして、工事箇所によって、2、3、5、8、10年のアフターサービスを、施工業者から受けることができます。
補償が受けられる年数は、見積り条件に予め入れておき、工事請負契約を締結することが大切です。


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